“外国人买不了泰国土地”——这句老话让多少中国投资者止步。实际上，泰国BOI早已悄悄打开一条“永久产权绿色通道”：只要拿到投资促进许可证，即可把工业用地、办公别墅甚至员工社区一次性写进公司资产表。本文用一张“地产路线图”，告诉你BOI如何合法破解“地产难题”，以及与普通外资公司比，到底差在哪。
一、外资在泰国拿地的三条常规路径对比
路径 | 土地权利 | 期限 | 可抵押 | 退出便利度 | 备注 |
30年租赁 | 使用权 | 30+30年 | ❌ | 转让需地主同意 | 租金不可资本化 |
泰籍51%合资 | 间接所有权 | 永久 | ✅ | 股权让渡+代持风险 | 需签多项担保协议 |
BOI特许持有 | 直接所有权 | 永久 | ✅ | 随股权一起出售 | 证书可继承 |
结论：BOI通道=“花一份钱，拿红本（Nor.Sor.4）”，兼具融资、退出、保值三大功能。
二、BOI土地特权全景图（2025生效）
1.工业用地
无面积上限，只要与项目产能匹配即可一次性购入；可位于EEC、罗勇、北柳等工业带，也可自建园区。
2.办公用地
每法人≤5莱（约8,000㎡），须用于BOI证书列明的“经营场所”，可盖总部大楼或研发中心。
3.员工住宅用地
每法人≤20莱（约32,000㎡），须在厂区10公里范围内，房间数≥操作工人数×1.2，配套需含食堂、急救室。
4.特殊大宗用地
数据中心、氢能基地等A1级项目，面积可突破上限，由BOI主席“一事一议”特批。
>注意：所有土地必须在失去BOI资格后1年内出售，否则土地厅可强制拍卖。
三、实战案例：把“租地工厂”变成“可抵押资产”
背景
深圳某汽车电子厂计划把SMT产线迁到东部经济走廊，年营收预计18亿泰铢。
旧方案（租赁）
租50年工业用地100莱，一次性付租3.2亿泰铢；
银行抵押率0%，无法贷款；
未来退出只能转租，溢价空间≈0。
新方案（BOI拿地）
注册资本6,000万泰铢，实缴后获BOI证书；
用2.8亿泰铢购入永久产权土地，即刻评估价3.5亿；
泰国开发银行给予70%抵押，年息MLR1%，净融2.45亿，资金成本下降120bp；
未来出售股权时，土地溢价并入估值，预计再增值12%–15%。
结果：同一块地，BOI路径把“死租金”变成“活资产”，释放现金2.45亿，且退出时多赚约1亿泰铢。
四、关键合规节点（做错一步=没收土地）
1.实缴注册资本≥5,000万泰铢，且资金必须来自境外并注明“投资款”。
2.土地用途与BOI证书严格一致，擅自改做商业或出租将被撤销产权。
3.购地后12个月内须动工，若2年仍为空地，BOI可强制要求回售。
4.出售时必须先报批，泰国法人/自然人享有第一优先购买权，价格不得低于评估价。
五、常见问题解答(FAQ)
Q1：BOI土地能否分层持有公寓？
A：不能。BOI特权仅适用于“别墅/工厂/宿舍”类低层建筑；若需高层公寓，仍受49%外籍面积上限限制，需另行设泰籍公司。
Q2：失去BOI资格后，1年内卖不掉怎么办？
A：可向BOI申请延长处置期，最多再批12个月；若仍无人接盘，土地厅可强制拍卖，所得款项扣除税费后归原外资法人。
Q3：同一集团多家泰国公司，能否共用一块地？
A：可以。由母公司先拿地，再与各子公司签“内部租赁协议”，租金按市场公允价；但注意不得对外出租或盈利，否则被撤销产权。
总结与行动号召
泰国BOI把“外国人不得拥有土地”的硬墙，变成了“达标即可拿红本”的弹性门。对企业来说，土地不再只是成本，而是可抵押、可增值、可退出的战略资产。如果你正在评估泰国建厂或总部用地，不妨先算一笔“租VS买”的10年现金流，再决定是否启动BOI拿地通道。
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